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Per il consumatore

Il “mediatore” viene definito dal codice civile, all’articolo 1754 “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.

Per esercitare l’attività di mediatore, fino al 12 maggio 2012 era necessaria l’iscrizione al ruolo degli Agenti d’affari in mediazione, attualmente è necessaria l’iscrizione nel Registro delle Imprese se l’attività è svolta in forma di impresa oppure per le persone fisiche l’iscrizione in un’apposita sezione del REA (Repertorio delle notizie economiche e amministrative). Sia il Registro delle Imprese sia il REA sono tenuti dalla Camera di Commercio che acquisisce e controlla periodicamente la permanenza dei requisiti professionali che consentono l’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare. Va precisato che, ai sensi dell’articolo 6 della legge 39/89, “… hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli…”, quindi nulla spetta all’intermediario non iscritto al ruolo (ora Registro delle Imprese o apposita sezione del REA).

Pertanto, il consumatore che si accinge a firmare un qualsiasi contratto di intermediazione immobiliare deve:

  • 1. verificare che il mediatore sia iscritto al ruolo (per i mediatori immobiliari abilitati prima della soppressione del ruolo – la verifica si può fare anche tramite il sito Internet della Camera di Commercio di Vicenza, o che sia iscritto nell’apposita sezione del REA (in questo caso è utile chiedere il n. di iscrizione al mediatore ed eventualmente effettuare una verifica presso gli sportelli, anche telematici, della Camera di Commercio). L’iscrizione del mediatore ad un’associazione di categoria comporta, generalmente, l’assoggettamento a codici disciplinari e quindi può essere un’ulteriore garanzia di professionalità.
  • 2. Verificare che il mediatore sia in possesso del tesserino identificativo (con foto) rilasciato dalla Camera di Commercio.
  • 3. Chiedere che vengano utilizzati i formulari depositati in Camera di Commercio sia per definire l’incarico sia per sottoscrivere una proposta.
  • 4. Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; nel formulario deve risultare chiaro quali sono i servizi compresi nella provvigione e quelli esclusi che eventualmente andranno pagati a parte. Il pagamento della provvigione si prescrive dopo un anno dalla conclusione dell’affare e nel caso che a riscuotere l'onorario sia stata una persona non iscritta al ruolo professionale (sezione del REA), essa può essere denunciata.



L’art.21 DL n. 133/2014, Decreto c.d. “Sbocca Italia” ha introdotto a decorrere dal 13/9/2014 l’agevolazione fiscale connessa all’acquisto / costruzione di immobili da parte di privati per il periodo destinati alla Locazione a “canone concordato” o “canone speciale”.

Il contratto di locazione a canone concordato si differenzia dell’affitto a canone libero perché il canone non è di mercato ma calmierato: non può superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali Organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Il contratti a canone concordato riguardano i contratti ad uso abitativo, ma anche ad uso transitorio o per gli studenti universitari, vengono applicati solo nei comuni ad alta densità abitativa. Per la provincia di Vicenza abbiamo: Vicenza, Valdagno, Bassano del Grappa, Arzignano e Schio.

Per gli acquisti di unità immobiliari, effettuati dal 01/01/2014 al 31/12/2017, da parte di persone fisiche è possibile usufruire di una deduzione del reddito complessivo, così sintetizzabile:

SPESE PER LE QUALI SPETTA LA DEDUZIONE

  • Acquisto di unità immobiliari di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazione cedute dalla stessa impresa e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato il predetto intervento
  • Prestazioni di servizi, dipendenti da un contratto d’appalto per la costruzione di unità immobiliari su aree edificabili possedute prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori

CONDIZIONI PER USUFRUIRE DELLA DEDUZIONE

    • CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
      • A destinazione residenziale (categorie A con esclusione di A/1, A/8 e A/9)
      • Non localizzate in zone omogenee classificate E ossia parti del territorio destinate ad usi agricoli
      • Con prestazione energetica di classe A o B in base alla normativa nazionale o regionale
      • Destinato, entro 6 mesi dall’acquisto/ultimazione dei lavori, alla locazione per almeno 8 anni

N.B. La deduzione non cessa se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima della scadenza contrattuale ma ne deve essere stipulato un altro entro 1 anno dalla data della risoluzione del precedente contratto

  • CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
    • Non ci devono essere rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e conduttore
    • Il canone di locazione non deve superare quello previsto dagli accordi territoriali dei contratti di locazione a canone concordato
    • Il canone di locazione non deve superare il 5% del valore convenzionale dell’alloggio per i contratti a “canone speciale”

CONDIZIONI PER USUFRUIRE DELLA DEDUZIONE

  • 20% del prezzo di acquisto dell’immobile come da atto di compravendita o delle spese di costruzione attestate dall’impresa che ha effettuato i lavori
  • Fino ad un ammontare massimo di spesa pari a € 300.000 (anche su più acquisti di unità immobiliari)
  • Rimborso in 8 quote annuali di pari importo a decorrere dall’anno in cui viene stipulato il contratto di locazione

N.B. Si rimane in attesa di un apposito Decreto Ministeriale che definisca le disposizioni attuative dell’agevolazione in oggetto

Nella Regione del Veneto, a decorrere dal 01 ottobre 2015, si applicherà quanto previsto dal D.M. 26 giugno 2015 “Adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico, 26 giugno 2009 - Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici” pubblicato nel S.O. n. 39 alla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 162 del 15 luglio 2015.

 Attestazione Prestazione Energetica (APE): finalità e campo di applicazione

Per la “certificazione della prestazione energetica degli edifici”, il Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n.192 e s.m.i. stabilisce che i nuovi edifici devono essere dotati di attestato di prestazione energetica.

La certificazione energetica è una condizione indispensabile per accedere alle agevolazioni fiscali per interventi migliorativi delle prestazioni energetiche degli edifici e l’attestato di prestazione energetica è obbligatorio per i vecchi edifici nel caso di vendita dell’intero immobile.

Vi sono specifiche deroghe rispetto a tale obbligo, per il dettaglio si veda il sito della Regione del Veneto.

Come stabilito dal Decreto Legge 4 giugno 2013 n. 63 (modificato dal D.L. 145/2013), dal 6 giugno 2013 in caso di nuova locazione il proprietario è tenuto a produrre l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) e nei contratti di locazione è inserita apposita clausola con la quale il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell'attestato relativo alla prestazione energetica dell’edifico o dell’unità immobiliare.

Gli annunci di offerta di vendita o di locazione di edificio o di unità immobiliare tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali, riportano l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.

L’attestato di prestazione energetica comprende i dati relativi all’efficienza energetica propri dell’edificio, i valori vigenti a norma di legge e valori di riferimento, che consentono ai cittadini di valutare e confrontare la prestazione energetica dell’edificio. L’attestato è corredato da suggerimenti in merito agli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento della predetta prestazione.

Ma cos’è l’APE? L’APE, tramite l’attribuzione agli immobili di specifiche classi prestazionali e di specifiche raccomandazioni per la riqualificazione energetica, è uno strumento di orientamento del mercato verso edifici a migliore qualità energetica. Un attestato correttamente compilato, consente agli utenti finali di valutare e comparare le prestazioni dell’edificio di interesse e di confrontarle con i valori tecnicamente raggiungibili in un corretto rapporto tra i costi di investimento e i benefici che ne derivano. L’APE può essere redatto per l’intero edificio o per la singola unità immobiliare a seconda delle specifiche esigenze e in coerenza con quanto previsto dall’articolo 6 del D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192.

Nel caso di edifici esistenti nei quali coesistono porzioni di immobile adibite ad usi diversi (ad esempio residenziale ed altri usi), qualora non fosse tecnicamente possibile trattare separatamente le diverse zone termiche, l’edificio è valutato e classificato in base alla destinazione d’uso prevalente in termini di volume riscaldato.

Per gli edifici adibiti ad attività industriali, artigianali e assimilabili, l’obbligo di attestazione della prestazione energetica può limitarsi alle sole porzioni di essi adibite a uffici e assimilabili ai fini della permanenza di persone, purché scorporabili agli effetti dell'isolamento termico, sempre che le residue porzioni siano escluse dall'obbligo ai sensi di quanto sopra indicato. L'attività agricola è assimilabile ad attività industriale o artigianale.

Prestazione energetica degli immobili: aspetti generali

La prestazione energetica degli edifici è determinata sulla base della quantità di energia necessaria annualmente per soddisfare le esigenze legate a un uso standard dell’edificio e corrisponde al fabbisogno energetico annuale globale in energia primaria per il riscaldamento, il raffrescamento, per la ventilazione, per la produzione di acqua calda sanitaria e, nel settore non residenziale, per l’illuminazione, gli impianti ascensori e scale mobili.

Ai fini della classificazione, la prestazione energetica dell’immobile è espressa attraverso l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile EPgl,nren.

Tale indice tiene conto del fabbisogno di energia primaria non rinnovabile per la climatizzazione invernale ed estiva (EPH,nren ed EPC,nren), per la produzione di acqua calda sanitaria (EPW,nren), per la ventilazione (EPV,nren) e, nel caso del settore non residenziale, per l’illuminazione artificiale (EPL,nren) e il trasporto di persone o cose (EPT,nren). Pertanto esso si determina come somma dei singoli servizi energetici forniti nell’edificio in esame. L’indice è espresso in kWh/m2 anno in relazione alla superficie utile di riferimento come definita all’Allegato A del D.Lgs. 19 agosto 2005 n.192.

La determinazione dell’indice di prestazione energetica per l’illuminazione degli ambienti e dell’indice di prestazione energetica per il trasporto di persone o cose è obbligatoria per gli immobili appartenenti alle categorie E.1, limitatamente a collegi, conventi, case di pena e caserme, E.2, E.3, E.4, E.5, E.6, e E.7, come definite all’articolo 3 del D.P.R. 26 agosto 1993, n.412.

Sono stati pubblicati nella S.O. n. 39 alla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 162 del 15 luglio 2015 i seguenti 3 decreti interministeriali, datati 26 giugno 2015, che danno piena attuazione al nuovo Attestato di Prestazione Energetica (APE 2015).

DECRETO 26 giugno 2015 - Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici - Il decreto definisce le modalità di applicazione della metodologia di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, ivi incluso l’utilizzo delle fonti rinnovabili, nonché le prescrizioni e i requisiti minimi in materia di prestazioni energetiche degli edifici e unità immobiliari.

DECRETO 26 giugno 2015 - Schemi e modalità di riferimento per la compilazione della relazione tecnica di progetto ai fini dell’applicazione delle prescrizioni e dei requisiti minimi di prestazione energetica negli edifici - Il decreto definisce gli schemi e le modalità di riferimento per la compilazione della relazione tecnica di progetto, in funzione delle diverse tipologie di lavori: nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti, interventi di riqualificazione energetica.

DECRETO 26 giugno 2015 - Adeguamento del decreto del ministro dello sviluppo economico, 26 giugno 2009 - linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici - Il decreto definisce, all’All. 1, il sistema di attestazione della prestazione energetica degli edifici o delle unità immobiliari (APE), comprendente i criteri generali, le metodologie per il calcolo anche semplificate per gli edifici caratterizzati da ridotte dimensioni e prestazioni energetiche di modesta qualità, finalizzate a ridurre i costi a carico dei cittadini, la classificazione degli edifici, le procedure amministrative, il modello di APE comprendente tutti i dati relativi all’efficienza energetica dell’edificio e all’utilizzo delle fonti rinnovabili nello stesso, al fine di consentire ai cittadini di valutare e confrontare edifici diversi, lo schema di annuncio di vendita o locazione, che renda uniformi le informazioni sulla qualità energetica degli edifici fornite ai cittadini, la definizione del sistema informativo comune per tutto il territorio nazionale, denominato SIAPE, nonché le norme per il monitoraggio e i controlli della regolarità tecnica e amministrativa.

 

Format di annuncio commerciale

Nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci, effettuati tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali, riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro, l’indice di prestazione energetica globale dell'edificio o dell'unità immobiliare, sia rinnovabile che non rinnovabile, e la classe energetica corrispondente. A tal fine è fatto obbligo dell’utilizzo, con l’esclusione degli annunci via internet e a mezzo stampa, del format di cui all’Appendice C delle Linee guida.

L’attestazione va richiesta, a proprie spese, dal titolare del titolo abilitativo a costruire, comunque denominato, o dal proprietario, o dal detentore dell’immobile, ai soggetti certificatori abilitati ai sensi del D.P.R. 16 aprile 2013, n. 75, e in grado di garantire il rispetto delle disposizioni ivi previste, quali indipendenza ed imparzialità di giudizio.

Requisiti dei soggetti abilitati alla certificazione energetica degli edifici

Ai sensi del D.P.R. 16 aprile 2013, n. 75, nella Regione del Veneto sono abilitati alla certificazione energetica degli edifici coloro i quali sono iscritti ai relativi ordini e collegi professionali, ove esistenti, abilitati all'esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici e impianti asserviti agli edifici stessi, nell'ambito delle specifiche competenze ad essi attribuite dalla legislazione vigente ed in possesso di uno dei titoli di cui alle lettere da a) ad e) dell’art. 2 comma 3 del suddetto D.P.R., modificato dal D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 convertito in legge dalla L. 21 febbraio 2014, n. 9, pubblicata nella G.U. del 21 febbraio 2014, n. 43, in vigore dal 22 febbraio 2014 (vedi tabella titoli di studio); per i tecnici in possesso di tali titoli non c’è l’obbligo di conseguire un attestato di frequenza e profitto di specifici corsi di formazione per la certificazione energetica degli edifici, di cui all’art. 2 comma 5 del D.P.R. 16 aprile 2013 n. 75, che la Regione del Veneto attualmente non ha attivato.

Coloro i quali sono in possesso dei predetti titoli di cui all’art. 2 comma 3, ove non corredati della abilitazione professionale in tutti i campi concernenti la progettazione di edifici e impianti asserviti agli edifici stessi, e degli altri titoli di cui alle lettere da b) a d) dell’art. 2 comma 4 del D.P.R. 16 aprile 2013 n. 75 devono aver conseguito un attestato di frequenza, con superamento dell'esame finale, relativo a specifici corsi di formazione per la certificazione energetica degli edifici rilasciato da un soggetto autorizzato direttamente dal Ministero dello Sviluppo Economico di intesa con il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti ed il Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, secondo quanto prevede l’art. 2 comma 5 del suddetto D.P.R.. A tal proposito il Ministero dello Sviluppo Economico pubblica alla seguente pagina internet: Certificazione energetica degli edifici - Elenco soggetti autorizzati a svolgere corsi di formazione l’elenco, periodicamente aggiornato, dei soggetti autorizzati a svolgere i predetti corsi ed i relativi esami.

Si precisa infine che i soggetti in possesso di detti requisiti risultano abilitati esclusivamente in materia di certificazione energetica degli edifici.

I professionisti già accreditati all’utilizzo dell’applicativo Ve.Net.energia-edifici possono continuare ad operare senza alcun adempimento, purché in osservanza della normativa nazionale vigente (D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192., D.P.R. 16 aprile 2013 n. 75, D.M. 26 giugno 2009 “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”).

Format di Attestato di Prestazione Energetica

Nell’Appendice B delle linee guida è riportato il format di APE. In particolare, l’APE è strutturato come segue.

Nella prima pagina vi è una sezione con i dati generali dell’attestato e dell’immobile in questione, comprendenti, tra l’altro, la destinazione d’uso, i riferimenti catastali, le motivazioni per cui è redatto l’APE e i servizi energetici presenti nell’edificio o nell’unità immobiliare.

Sempre nella prima pagina vi è una sezione dedicata alla classificazione dell’immobile oggetto di attestazione, espressa per mezzo dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile tramite i criteri di cui al paragrafo 5.1, e una sezione dedicata alla prestazione energetica, invernale ed estiva, del fabbricato. Quest’ultima è evidenziata tramite un indice qualitativo del fabbisogno di energia necessario per il soddisfacimento del confort interno, indipendente dalla tipologia e dal rendimento degli impianti presenti. Tale indice è fornito in forma qualitativa per dare un’indicazione di come l’edificio, d’estate e d’inverno, isola termicamente gli ambienti interni rispetto all’ambiente esterno. La scala di valutazione qualitativa utilizzata nell’APE, per mezzo dei criteri di cui al paragrafo 5.2.1, è volta a offrire una comprensione immediata della qualità degli elementi edilizi presenti nell’edificio.

Nella prima pagina, infine, vi è una sezione dedicata al raffronto con i valori di riferimento vigenti a norma di legge. Ciò tramite l’indice di prestazione globale non rinnovabile di un edificio simile ma dotato dei requisiti minimi degli edifici nuovi, nonché con la media degli indici di prestazione degli edifici esistenti simili. Per edificio simile si intende un edificio con la stessa geometria e contraddistinto da stessa tipologia d’uso, tipologia costruttiva, zona climatica, dimensioni ed esposizione di quello oggetto dell’attestato.

Nella seconda pagina vi è una sezione che riporta l’indice di prestazione energetica globale rinnovabile e non rinnovabile dell’immobile oggetto di attestazione. Tali indici informano sulla percentuale di energia rinnovabile utilizzata dall’immobile rispetto al totale. Sono riportati inoltre gli indici di prestazione energetica di tutti gli impianti presenti nell’immobile oggetto dell’APE. La sezione riporta infine una stima del quantitativo di energia consumata annualmente dall’immobile secondo un uso standard, suddivisi per tipologia di vettore energetico.

La seconda pagina riporta inoltre gli interventi raccomandati e la stima dei risultati conseguibili, con il singolo intervento o con la realizzazione dell’insieme di essi, esprimendo una valutazione di massima del potenziale di miglioramento dell’edificio o immobile oggetto dell’attestato di prestazione energetica.

La terza pagina riporta gli indici di prestazione energetica rinnovabile, non rinnovabile e totale come risultati dal calcolo eseguito. Essa riporta inoltre la quantità di energia prodotta in situ ed esportata annualmente, nonché la sua tipologia. La terza pagina riporta infine, suddivise in due sezioni relative rispettivamente al fabbricato e agli impianti, i dati di maggior dettaglio alla base del calcolo.

La quarta pagina riporta gli elementi identificativi del soggetto certificatore, ivi inclusa la tipologia di soggetto (tecnico abilitato, ente o organismo pubblico o società), la dichiarazione di indipendenza e i riferimenti per la reperibilità. La quarta pagina riporta inoltre informazione sui sopralluoghi obbligatori e sull’eventuale software utilizzato per la redazione dell’attestato nonché informazioni sulle opportunità, anche in termini di strumenti di sostegno nazionali o locali, legate all’esecuzione di diagnosi energetiche e interventi di riqualificazione energetica, comprese le ristrutturazioni importanti.

Nella quinta pagina vi sono informazioni per facilitare la lettura dell’attestato e note utili alla sua compilazione.

 

Testo tratto dal sito della Regione del Veneto (aggiornamento 01/10/2015).

Per approfondimenti si vedano le pagine del sito della Regione del Veneto:

http://www.regione.veneto.it/web/rete-degli-urp-del-veneto/certificazione-energetica-degli-edifici

http://www.regione.veneto.it/web/energia/normativa